限价，就是在保护房价！留给大家买房的时间不多了

来源：吉屋网发布时间：2018-05-21 16:55:16

当「限价」遇上了3-5月楼市小阳春，所以你就看到了2018年楼市*火爆的一幕。至于下半年趋势怎么走？从现在的情况来看，正是逐步应验了任老的那句话。“在非完全交易市场中，不让你买，也不让你卖，都不让你交易了，房价还怎么涨跌？”

所以现在很多地方调控政策不断加码，房价却没下来，而购房成本却越来越高，其实这意味着，楼市高位封盘运动已经开始，是大势所趋。

1、政策封盘

一次聚会一位学者说了一个很重要的论点，他说「限价，其实就是在保护房价」。

众人一愣，旁边的老兄调侃道，小王，看来你又想被叫去喝茶了。

「限价，其实就是在保护房价」这句话怎么理解呢？

关注楼市的人应该都发现了，只要有城市出台限价令，那么这个城市的房价肯定不会跌。

限价令其实就是给购房者传达了一个上涨预期。只要限价令在，说明这个城市的房价肯定是上涨的，不然限它干嘛？

所以在这个预期下，持房业主惜售房源，生怕早卖少赚了钱。拿重庆来讲，单链家二手房源，近一个月内就从18000套锐减到13000套。交易的多，但主动下架不卖的更多。

而新房市场在这个预期下表现更为明显。开发商大都拖延开盘或者捂盘不售，即使被迫开盘，也会自己偷偷保留一部分较好的房源作为日后赚钱的砝码。但是这样做肯定会减弱市场有效供给，造成群众哄抢。所以现在全国都在严查捂盘捂地，例如*近的长沙。

限价有效地降低了市场交易流动性同时也创造了上涨预期。

所以房产持有者都坚信房价不会跌，而且主动地关闭了交易通道。房价高位锁死，这就是保护房价的原因。

相对于限价，其他三个政策对封盘的意欲更为明显。

例如限购就更直接了。明面上是为了*打击炒房客，而真实意义就是为了封盘。不出意外，下半年限购的城市将越来越多，成都被约谈后已经开始加码限购，紧接着就是旁边的重庆，所以在重庆还没有限死之前，现在还可以上车跟较后一波*红利。

至于限售和限贷。

限售未来会成为各个城市的标配，只不过限时越长越表明这个城市不自信，房价泡沫居多。

前几天有个粉丝在房产研习社里留言说，为什么不出台限售10年20年，这下炒房客肯定都死翘翘了，没人炒房，房价就下来了。

这种想法一眼看上去好像并没有什么问题。但是你想一下，如果限售10年，市场上的房子是卖一套少一套，像北上广深这样活二手房的城市，需求本身就大于供给，供给都被限售杀灭了，那大家正常的购房需求呢，谁来满足？房子的少有必然会又一次点燃房价上涨的火焰。

限贷是大家关注的*多。前几天同样有粉丝说，房贷利率太高了，是否会降低回到过去？

不好意思，这个我在2017年就已经说了，房贷利率再也回不去了，只能不断攀升。一来房贷利率目前在历史上并不算高，还有空间；二来国家实行去杠杆任务，银行本来就没钱，怎么还会给你打折出房贷？

所以四限大法（限购、限售、限价、限贷）的作用降温市场小，步步缩紧流动性大，供需两端不断加压，市场失去交易性。

那么呈现的结果就是，房产持有者开心地捂着盘并对未来的增值梦充满期望，而刚需由于成本的不断升高，被迫失去了购房意愿，房价泡沫高位锁盘成功。

2、封盘就是麻醉剂

在2018这个敏感年份选择走大国转型路真可谓是艺高人胆大。

之前我也在「世界金融危机」中也讲过，带8的年份不好过，因为历史上每隔十年就可能遇到全球经济的洗牌，至少从88年开始已经完整呈现三轮周期了。

而且每次经融危机的导火索要么是因为战争要么因为某个国家的政治变革。而且危机来临后，货币或者资产泡沫大的国家通通在风暴中栽倒。例如98年的日本和08年的美国。

现在缓过来的美国好像明白了这个规律，在把自家的杠杆和泡沫降到低位后，开始蓄谋引爆危机。所以你看到了，2018年开始，不是对中国发动贸易战，就是用宗教给中东制造混乱。

万一擦枪走火了，再一次爆发金融危机，按照中国目前居高的金融债务风险和臃肿的楼市泡沫，很容易在风暴中迷失。

所以限制资产交易流动性，是保护市场必要做的事情。

2018，2019年又是民营实体企业的违约年，也是房地产企业的还债年。

直接原因是去杠杆导致货币收缩。就民营企业来说，去年一整年的供给侧改革并没有给他们带来多少利好，而去杠杆背景下民企再融资环境又真切的在收紧，加剧了企业流动性压力。

很多企业都以以债还债的方式运作，那么市场缺钱，融资压力大，资金链断掉破产就属于正常现象，实体经济违约潮仅仅是开始。

实体经济之后就是对房地产行业的规模性去杠杆。这时候房地产全行业进入大鱼吃小鱼的激烈竞争中，比的是实力和耐力。

所以2018年的前几个月，大企业要么跑马囤地为下轮周期做准备，要么疯狂加快工建周期，在楼市接近尾声的时侯再狠捞一笔。

所以说去杠杆就是刮骨疗伤，限制交易下的低流动性就是麻醉剂，治的时候很疼，治好了是革命性的胜利，但是万一治不好，就是半身不遂。

3、未来的房价走势

那么从宏观层面分析了中国经济局势后，我们应该得到了一个很清晰的思路。

无论是防范泡沫危机还是去杠杆，都会建立在楼市泡沫坚固的基础上，也就是不断挤压市场流动性，让楼市逐渐高位封盘。所以未来买房的成本会越来越高。

但是要想把杠杆降下来，经济肯定是不能失速的。如果失速了，社会财富收入就会缩水，从而引发地方政府债务违约，银行破产等系统性金融风险。

所以，现在央行在紧缩货币寻找底线，同时还得找库存多的城市定向放水。

那么，哪个地方库存多，那个地方房价肯定还要靠房价上涨来消化。房价不涨你不买呀！所以，没涨起来的库存多的十八线小城市、县城，2018到2020肯定还得涨，国家也有二轮棚改的计划。

至于一二线价格泡沫的城市，近两年房价大涨的概率几乎为0，只要国家经济维持得住，就不会再启动房地产破坏这片试验田。不然房价一涨，人才流失，资本都跑去炒房去了，新的经济引擎还怎么启动？

所以未来经济发展的推动靠的是一二线组成的城市群。工业制造、高新技术、高端服务业，全靠这些地方的人才和人口规模经济效应来实现。